LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel :

La location meublée non professionnelle (LMNP), est un statut qui permet aux particuliers de louer un bien meublé neuf ou ancien avec une fiscalité avantageuse.

En effet, le LMNP permet sous condition de récupérer la TVA d'un achat immobilier ou encore de percevoir des revenus locatifs en réduisant très fortement leur imposition.

Attention néanmoins, le LMNP ne doit pas être confondu avec son statut cousin le loueur meublé professionnel qui oblige d'être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Les avantages du LMNP

Sur le plan fiscal, voici les principaux intérêts :

• Possibilité d'amortir comptablement le bien.
• Récupérer la TVA sous conditions :
  • Particuliers qui louent en meublé « para hôtelier » c’est à dire qui fournissent en sus de l’hébergement au moins trois prestations prévues à l’article 261 D, 4°-b du code général des impôts.
• Déduction des intérêts d'emprunts et des charges telles que :
  • Travaux
  • Taxes
  • Frais de gestion locatifs
  • Frais de syndic
  • (liste CGI art.156,l 1 ter)

Sur le plan commercial, voici les intérêts à tirer du LMNP :

• Possibilité de louer son bien au-dessus du marché locatif traditionnel (environ 12% au-dessus de la moyenne)
• Le bail est conclu pour une courte durée, ce qui permet au locataire de se décider rapidement avec moins de contraintes.
• Lors de la revente, les biens en LMNP intéressent les investisseurs locatifs. Il est aisé de valoriser son bien avec les équipements.

Les inconvénients du LMNP :

La location meublée n'est pas toujours un long fleuve tranquille.

Voici les principales contraintes que l'on peut rencontrer :

• Le gouvernement est adepte de l'instabilité fiscale. Il peut donc modifier ou raboter les avantages fiscaux du LMNP à sa guise (comme toute niche fiscale par ailleurs)
• Le LMNP séduit et les promoteurs mettent beaucoup de programmes sur le marché. Il est essentiel de bien se faire accompagner dans son choix initial.
• L'investissement pour faire un LNMP est souvent plus important qu'un bien classique qui ne nécessite pas d'aménagement.

Comment investir en LMNP ?

De manière très simple, il suffit pour un particulier de ne pas déjà être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel.

Les caractéristiques du bien à respecter :

Il est possible d'acheter un programme neuf dédié au LMNP avec l'ensemble des commodités déjà prévues pour le statut. Nous conseillons cette option qui est plus simple et évite des déboires réglementaires.

De plus, les programmes neufs respectent très souvent les conditions "para hôtelière" permettant de récupérer la TVA sur l'achat du bien !

Il est également possible de réaliser soi-même un LMNP en s'assurant que le bien loué est à usage d'habitation et dispose des caractéristiques suivantes :

• une literie avec couette ou une couverture ;
• des volets ou rideaux dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four et/ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur ;
• un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
• de la vaisselle en quantité suffisante ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table ;
• des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, serpillière, etc.).

Les conditions de revenus locatifs :

Les revenus locatifs générés par la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an OU excéder 50% des revenus globaux générés par le foyer fiscal du propriétaire.

Si l'une de ces conditions n'est plus respectée, il faudra s'inscrire au RCS en qualité de loueur meublé professionnel (LMP).

Le LMNP en pratique :

Les revenus générés par le LMNP se déclarent dans le formulaire 2042-C-PRO LMNP.

L'imposition des revenus dépend au choix de deux catégories :

1. Le régime micro-BIC qui permet un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus ;
2. Le régime réel qui permet de déduire les charges liées à la gestion du bien. Notez qu'il est possible d'amortir comptablement le bien puisque la catégorie de revenus est celle du micro BIC. Cela permet de rapporter l'imposition des loyers perçus proche de zéro.

Conclusion :

Le LMNP est statut très avantageux fiscalement. Il permet également de louer un bien avec un rendement espéré plus élevé que le marché cible.

Cependant, il nécessite plus d'attention. Les programmes neufs avec un bail déjà prévu à l'acquisition permettent de s'affranchir des contraintes de gestion. 

Le point clef étant de cibler un programme avec une bonne gestion et une zone géographique a fort potentiel.