DÉFICIT FONCIER

Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires de biens immobiliers locatifs de réduire leur impôt sur le revenu en déduisant les charges liées à leur investissement de leurs revenus fonciers. Voici les points clefs à connaître sur ce mécanisme.

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier se produit lorsque les charges déductibles du revenu foncier sont supérieures aux loyers perçus. Ces charges comprennent notamment les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration, les taxes foncières, etc. Le déficit foncier permet alors de diminuer le revenu global imposable du propriétaire, dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus éventuel peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le plafonnement du déficit foncier

Le plafonnement du déficit foncier est une règle qui limite la déduction du déficit foncier sur le revenu global à la fraction des charges correspondant aux dépenses autres que les intérêts d'emprunt. En effet, les intérêts d'emprunt ne sont déductibles que des revenus fonciers et non du revenu global. Ainsi, si le déficit foncier provient essentiellement des intérêts d'emprunt, il ne pourra pas être imputé sur le revenu global mais seulement reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les charges déductibles du déficit foncier

Les charges déductibles du déficit foncier sont celles qui sont nécessaires à la conservation, à l'entretien ou à l'amélioration du bien immobilier. Elles doivent être effectivement supportées par le propriétaire et justifiées par des factures ou des pièces comptables. Les charges déductibles comprennent notamment :

• Les intérêts d'emprunt et les frais annexes (frais de dossier, assurance emprunteur, etc.)
• Les frais de gestion (honoraires de syndic, de gérance, de location, etc.)
• Les travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration (peinture, ravalement, isolation, etc.)
• Les taxes foncières et les taxes annexes (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe sur les logements vacants, etc.)
• Les provisions pour charges de copropriété 
• Les primes d'assurance (multirisque habitation, garantie des loyers impayés, etc.)

Un exemple de calcul du déficit foncier

Supposons qu'un propriétaire possède un appartement qu'il loue 600 euros par mois (7 200 € à l’année). Ses charges déductibles se décomposent comme suit :

• Intérêts d'emprunt : 4 000 euros par an
• Frais de gestion : 500 euros par an
• Travaux d'amélioration : 8 000 euros par an
• Taxes foncières : 1 000 euros par an
• Provisions pour charges de copropriété : 1 200 euros par an

Son revenu foncier brut est de 7 200 euros (600 x 12).

Ses charges déductibles sont de 14 700 euros (4 000 + 500 + 8 000 + 1 000 + 1 200).

Son revenu foncier net est donc négatif : -7 500 euros (7 200 € de revenus – 14 700 € de charges). Il s'agit du montant de son déficit foncier.

Le plafonnement du déficit foncier s'applique alors. La fraction des charges correspondant aux intérêts d'emprunt (4 000 euros) n'est pas déductible du revenu global mais seulement des revenus fonciers. Le montant du déficit foncier imputable sur le revenu global est donc de -3 500 euros (7 500 - 4 000). Le surplus de -4 000 euros est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le propriétaire peut donc diminuer son revenu global imposable de 3 500 euros grâce au déficit foncier. Si son taux marginal d'imposition est de 30%, il économisera 1 050 euros d'impôt sur le revenu (3 500 x 0,3).